最近《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》火了，里面明确说要“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这可不是小事——要知道这是新中国成立以来第五次中央城市工作会议定的方向，过去每次开这种会imtoken钱包下载新版本.进入.官网4.官方版.中国，城市发展都要“翻篇重启”。

很多人看完一头雾水：原拆原建和以前的棚改有啥不一样？要自己掏钱吗？会不会让老房子升值？更怕的是，要是邻居意见不统一，这事儿是不是白高兴一场？

这篇文章就把这事说透，不管你是住老破小的业主，还是想买房的刚需，都能搞懂新政到底能帮你避坑，还是能抓着机会改善居住条件。

一、原拆原建不是“免费翻新”！3个钱的问题先算清，不然白忙活

很多人一听说“支持原拆原建”，就想起以前的棚改——政府牵头、开发商出钱，自己等着拿补偿款或新房就行。但这次新政完全不一样，核心是“自主”，简单说就是“自己的房子自己操心，钱也得自己出一部分”。

从早期的玻璃隔断到后来的整体淋浴房，再到 2025 年当下，对新一代的居住者来说，淋浴房不再是孤立的功能区，而是与生活习惯、空间气质，深度融合的 “场景化存在”。

首先得明确：原拆原建的钱从哪来？目前各地试点的是“三三三模式”：居民掏三分之一，政府补贴三分之一，企业靠后续经营（比如多建几户卖掉）收回三分之一。

这可不是小数目。举个例子，一套50平米的老房子，按2025年建安成本2000元/平米算，光重建就得10万，居民自己要掏3万多；要是想加电梯、建车位，成本还得涨，可能要掏5-8万。

更要注意3个花钱的坑：

过渡费要自己先垫：重建期间得搬出去租房，这笔钱政府可能给点补贴，但不够的部分得自己补，一线城市租个同地段的房子，每月可能要3000-5000元，重建1-2年下来，又是一笔不小的开支；

后期维护费跑不了：新房建好后有物业费，电梯维护、公共区域维修都要花钱，以前老小区可能没物业费，现在得按月交，每月几百块是跑不了的；

额外面积要加钱：要是想在原有面积上多要10平米，得按市场价补钱，核心地段可能要补10-20万，不是想加就能加。

湖北宜昌有个试点项目，一开始48户只有8户愿意签，就是因为大家算完账觉得不划算。后来有个懂工程的老居民挨家算：掏8万换带电梯、有车位的新房，以后房子能多卖20万，这才把大家说动。所以要不要参与，先把账算明白，别光听“能改善”就点头。

二、不是所有老房子都能拆！这3类房子优先，2类房子想都别想

新政里说“支持老旧住房原拆原建”，但不是所有老破小都有资格。2025年各地试点的重点，其实是“急需要救的房子”，主要分3类：

第一类是“危旧房”：比如70、80年代的砖混楼，墙皮脱落、管道漏水，有的甚至被鉴定为“C、D级危房”，住着有安全隐患的。这类房子政府补贴会多一点，有的地方甚至能补贴到40%，因为不拆不行，怕出安全事故。

第二类是“非成套住宅”：就是那种没有独立厨房、卫生间，几户共用一个水龙头的老房子。这类房子居住体验太差，原拆原建后能改成成套住宅，政府也愿意支持，比如北京东城区2025年就把这类房子列为重点。

第三类是“核心地段的老小区”：比如市中心、学区旁的老房子，虽然房龄老，但地段值钱。企业愿意参与——多建几户就能卖掉回本，居民也愿意掏腰包，因为重建后房子能升值，比如上海静安区有个小区，原拆原建后房价从5万/平涨到了7万/平。

但有2类房子想原拆原建，基本没希望：

产权不清晰的房子：比如单位分的房，没有房产证，imtoken最新官方网站或者几户共用一个产权，连谁是“业主”都搞不清，根本没法协商出钱的事；

偏远地段的老房子：比如三四线城市郊区的老小区，周边没学校、没商场，企业就算多建几户也卖不出去，没人愿意参与，政府补贴也有限，最后只能不了了之。

成都武侯区有个小区就栽了跟头：房子在郊区，业主想原拆原建，但找了10多家企业都不愿意来，政府补贴也只给20%，最后凑不够钱，项目搁置了快1年。所以先看看自己的房子属于哪类，别白忙活一场。

三、最大的难题不是钱，是“邻居”！3个协商技巧，帮你避免“扯皮”

很多人以为原拆原建最大的问题是钱，其实是“邻居意见统一”。加装电梯的事大家都见过吧？一层嫌挡光、高层想加，吵了半年都没结果。原拆原建比加装电梯复杂10倍——要统一“拆不拆、怎么建、花多少钱、面积怎么分”，任何一个环节有一户反对，可能就黄了。

2025年各地试点的经验里，有3个技巧能减少扯皮：

先选“带头人”：找小区里有威望、懂政策的人牵头，比如退休的干部、工程师，或者热心的业主。宜昌那个试点能成，就是因为有个老工程师牵头，帮大家算成本、看规划，大家信他；

提前签“协议”：把怎么出钱、面积怎么分、违约怎么办，都写进协议里，比如“同意的业主先交10%定金，要是中途反悔，定金不退”，避免有人中途变卦；

优先满足“少数人”的合理需求：比如一层业主怕采光，就承诺新房一楼做架空层，或者给一层业主多补2平米；家里有老人的，优先安排低楼层，别让少数人觉得“吃亏”。

厦门有个小区就因为没做好协商，项目搁置了：有户业主觉得自己的房子刚装修完，拆了可惜，要求多补5万，其他业主不同意，吵了3个月，最后开发商撤资了，大家只能继续住老房子。

还要提醒一点：别指望“政府强推”，新政明确说“自主协商”，政府只给政策和补贴，不帮你劝邻居。所以要是小区里本来就矛盾多，比如物业费都收不齐，那原拆原建大概率搞不成，别抱太大希望。

2025年买房、卖房的人，记住这2句话，别踩错方向

看完新政，很多人关心：原拆原建会不会让老房子升值？以后买房该选老破小还是新房？

其实答案很明确：

核心地段的老破小可能“值钱”，但偏远的老破小更难卖了。能原拆原建的核心地段老房，变成带电梯、有车位的新房后，确实能升值；但偏远的老房没人愿意参与原拆原建，以后会越来越旧，更难转手，2025年已经有城市出现“郊区老破小降价20%都卖不掉”的情况。

别指望靠原拆原建“炒房”，新政的目的是“改善居住”，不是“拉房价”。2025年房地产的大方向是“控增量、提存量”，政府不会让原拆原建变成“炒房工具”，比如有的城市规定“原拆原建的房子5年内不能卖”，就是怕有人套利。

其实咱们普通人最该关心的，不是房子能不能升值，而是能不能住得舒服。要是你住的老房漏风漏雨、没电梯，邻居也能凑到一起协商，掏点钱原拆原建确实划算；要是房子地段差、邻居矛盾多，不如趁早卖掉，换套适合自己的新房。

最后问一句：你家住在老破小吗？要是小区要原拆原建imtoken钱包下载新版本.进入.官网4.官方版.中国，你愿意掏多少钱？或者你之前经历过加装电梯、拆迁的扯皮事？评论区说说你的经历，让更多人避坑！